Договор участия в долевом строительстве таунхауса

Договоры с застройщиком: советы профессионалов

Договор участия в долевом строительстве таунхауса

Согласно действующему законодательству, средства граждан на строительство многоквартирного дома могут привлекаться только:

1.  на основании договора участия в долевом строительстве;

2. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов;

3. путем выпуска жилищных сертификатов.

Договор долевого участия 

Часть строительных компаний заключают договоры в соответствии с законом № 214, который дал очень большие права гражданину-дольщику и при этом связал застройщика жесткими обязательствами.

Закон защитил дольщиков от двойных продаж – все договоры долевого участия регистрируются в управлении Росреестра, тогда как до появления закона  госструктуры не контролировали данный вопрос, застройщики самостоятельно вели реестр покупателей и могли заключать несколько договоров на одну и ту же квартиру. 

К тому же,  в соответствии с законом о долевом участии в строительстве,  компания – застройщик имеет право привлекать средства физических лиц только после получения разрешения на строительства. В других формах договоров сбор разрешительной документации на строительство может осуществляться  и после того, как дольщики внесли свои взносы. 

Кроме того, 214-ФЗ предписывает выплачивать покупателям неустойку, если после обозначенной в договоре даты объект еще не сдан. Неустойка (пеня) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в случае, если покупателем является гражданин, она удваивается.

Сумма не очень большая в абсолютном выражении, но ощутимая для обеих сторон, если задержка продлится хотя бы неделю. Возьмем для примера «двушку» стоимостью 3 000 000 руб., и действующую на сегодняшний день ставку рефинансирования ЦБ РФ 8%. 1/300 от 8% составит 0,026%, а значит, от цены договора это будет 780 руб. в день. Для гражданина – уже 1560 руб.

За неделю «набежит» 10920 руб. 

 «Никогда не соглашайтесь, если в договоре указан, скажем, срок сдачи – IV квартал 2011 года. Это значит, что сдавать вам дом будут 3 месяца. Спросите и настаивайте, чтобы прописали, какого числа точно это будет. Не сдали – пошла просрочка и неустойка за нее.

Застройщики часто говорят: «Денег у нас нет, обращайтесь в суд», но отчаиваться не стоит, так как даже если в претензионном порядке договориться не удалось, то суд обычно встает на сторону дольщиков», – советует Алексей Мухин, партнер юридической компании «Консалтика-Право».

Для того чтобы следить за  ходом строительства, дольщик вправе требовать график производства работ. Этот документ должен быть подписан и заверен печатью строительной компании.

 Простая копия в этом случае не подойдет, так как не имеет юридической силы.

Отметим, что в открытый доступ данный документ не выкладывается,  предоставляется только в Государственный строительный надзор и орган местного самоуправления.  

Вот некоторые пункты договора долевого участия в строительстве, на наличие которых дольщику стоит обратить особенное внимание:

1. указание строительного номера квартиры, этажа, местоположения квартиры в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;

2. ссылка на опубликованную проектную декларацию;

3. срок передачи квартиры  после завершения строительства (не более  трех  месяцев);

4. цена договора, порядок оплаты;

5. у застройщика не должно быть преимущественного права на выкуп квартиры (в противном случае, при переуступке права требования другому покупателю, продавец должен в первую очередь направить запрос с предложением приобрести долю застройщику и ждать его решения в течение 90 дней);

6. застройщик  не вправе требовать  от клиента денежные средства за переуступку прав на владение долей в строящемся доме;

7. ответственность  и обязанности застройщика;

8. гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет).

Отметим, что договор с застройщиком по 214-ФЗ подпадает под действие закона о защите прав потребителей. «Покупателя этот закон, на мой взгляд, защищает очень серьезно.

Более того, иногда приходится сталкиваться с ситуациями потребительского экстремизма, когда покупатели злоупотребляют своими правами, в том числе на компенсацию морального ущерба, на проценты от суммы покупки, которые начинают «капать», если продавец затягивает обмен некачественного товара, – рассказывает Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор». – Правда, есть статья 333 Гражданского кодекса РФ, которая говорит о том, что если размер неустойки явно несоразмерен нарушенному обязательству, то судом она может быть уменьшена, и суд действительно корректирует до разумных пределов суммы, которые зачастую требуют люди». 

Альтернативные схемы

Действующее законодательство позволяет составлять договор, который может носить форму свободного волеизъявления сторон.

 Все альтернативные схемы долевому участию в строительстве жилья не подпадают под действие 214-ФЗ.

И в данных правоотношениях покупатель будущей квартиры – инвестор, который вкладывает деньги в строительство ради извлечения прибыли, и к рискам инвесторов у закона отношение другое.

1) Жилищно-строительные кооперативы

 Жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, которая создается для удовлетворения потребности граждан в жилье, которые создаются на основании  Жилищного кодекса РФ.

Иными словами, определенная группа граждан объединяется для строительства дома, получает пакет разрешительной документации и привлекает для возведения дома строительную компанию, которая выступает подрядчиком.

Кооператив должен следить за ходом работ и предъявлять претензии к качеству работ. Председатель, правление кооператива и устав должны выбираться на собрании учредителей ЖСК. 

На практике чаще всего бывает, что кооператив создает не группа инициативных и ответственных граждан, а строительная компания. Председателем кооператива становится представитель строительной компании. В этом случае кооператив, фактически, не контролирует деятельность подрядной организации.

А в случае срыва сроков, несоответствия количества построенных квартир количеству дольщиков ответственность несут все члены кооператива в равных долях.

Решение кооператива о переносе даты сдачи объекта в эксплуатацию, увеличении паевого взноса или введении дополнительного платежа невозможно оспорить даже в суде. 

2) Выпуск жилищных сертификатов

Девелопер вправе привлекать средства на строительство многоквартирного дома путем выпуска облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений в будущем. Речь идет о покупке ценных бумаг – сертификатов, выпускаемых на конкретный строительный проект. Данные правоотношения регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

В данном случае покупателю не обязательно выкупать квартиру целиком,  количество приобретаемых метров  в новостройке может быть любым, но не менее 0,1 кв. м. 

 Особенность жилищного сертификата в том, что в нем не уточняется, в какой именно квартире имеются причитающиеся клиенту квадратные метры. Таким образом, застройщик после сдачи объекта вправе предложить владельцу сертификата наименее ликвидное жилье, например, на первом этаже.

Данная схема полностью защищает интересы инвестора в строительство, так как все выпущенные  сертификаты должны пройти государственную регистрацию. А для этого строительной компании необходимо иметь тот же пакет документов, что и при долевом строительстве: 

– право на земельный участок;

– разрешения на строительство;

– документ, подтверждающего утверждение эмитентом жилищных сертификатов в установленном порядке проектной документации.

Основное отличие этой схемы привлечения средств граждан на строительство многоквартирного дома от долевого участия в том, что девелопер обязан обеспечить возвратность средств по зафиксированной доходности, но не соблюдение графика строительства и соответствие квартиры требованиям дольщика.

3) Предварительные договора

Вообще-то, законодательством не предусмотрено привлечение средств граждан на строительство жилья по предварительному договору. Однако данная схема является весьма распространенной на рынке. Так, например, в Екатеринбурге по предварительным договорам средства физических лиц привлекают даже ведущие девелоперы. 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить договор о передаче имущества в будущем.

Дилемма состоит в том, что застройщик и покупатель заключают договор купли-продажи, предмета которого физически еще не существует. Как не существует и информации о характеристиках предмета договора.

Например, нет точной информации о площади квартиры (измеряется БТИ после сдачи дома в эксплуатацию).

Комментирует Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис»: «В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Однако согласно действующему законодательству не допускается заключение договора купли-продажи будущей недвижимости с физическими лицами в отношении квартир, которые будут созданы в будущем». 

Таким образом, покупатель вносит аванс или полную стоимость квартиры, а строительная компания  обязуется построить и сдать дом, оформить на себя право собственности и только после этого заключить с покупателями основной договор купли-продажи. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если этот срок не определен – основной договор подлежит заключению в течение одного года. 

Впрочем,  случается, что строительные компании отказывается заключать основной договор. В таком случае покупатель вправе  принуждать вторую сторону заключить основной договор или требовать вернуть внесенные средства и выплатить неустойку.

Судебная практика по таким делам уже сложилась.

 «В совместном Постановлении ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, так и Постановлении Пленума ВАС РФ, дан однозначный ответ, что иск о признании права собственности за инвестором является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав, поскольку отношения инвестора и застройщика носят обязательственный, а не вещно-правовой характер. Тем не менее, суды общей юрисдикции до настоящего времени продолжают выносить решения о признании права собственности за инвесторами (физическими лицами)», – рассказывает Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис».

Отметим, что сложность может возникнуть в том случае, если срок подписания основного договора уже наступил, но застройщик все еще  не может его заключить в силу того, что дом не сдан в эксплуатацию, право собственности не оформлено. В данном случае дольщику не остается ничего иного, как ждать завершения строительства. 

Еще один «подводный камень» – исправление строительных дефектов (классификация недоделок квартир приведена  в статье «Скрытые дефекты квартир в новостройках»).

Не ясно, как покупателю заставить застройщика устранить строительный брак в приобретаемой квартире.

В данном случае не подписывается акт приемки-передачи (как при долевом строительстве), а оформляется договор купли-продажи существующего помещения. 

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/dogovory_s_zastrojschikom_sovety_professionalov

Поправки в 214-ФЗ 2017: что нужно знать дольщикам и застройщикам

Договор участия в долевом строительстве таунхауса

Услуги Росреестра являются одними из наиболее востребованных как среди населения, так и в бизнес-сообществе. Без этого ведомства не обходится ни одна сделка с недвижимостью. Как известно, с января 2017 года в законодательстве произошли изменения, которые внесли коррективы в работу Росреестра.

Большинство из них связано с Федеральным законом РФ № 304-ФЗ, основные положения которого изменили не только всем известный 214-ФЗ, но и многие процедуры, которыми будут руководствоваться сотрудники ведомства при сделках с недвижимостью в наступившем году.
О том, какие из этих изменений заслуживают особого внимания, Domostroynn.

ru рассказала начальник отдела государственной регистрации недвижимости №1 Елена Кайнова.

С начала 2017 года действие закона №214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникающие между участниками рынка при строительстве не только многоквартирных жилых домов, но и при строительстве жилых домов блокированной застройки (таунхаусов — прим.ред), состоящих из трех и более блоков, если для их создания привлекаются деньги граждан и юридических лиц.

Порядок определения цены договора

Ст.5 Закона №214-ФЗ изменила порядок определения стоимости договора долевого участия (ДДУ) в строительстве и ее уплаты. Согласно прежней редакции ч.1 ст.

5 Закона №214-ФЗ, в ДДУ указывался размер денежных средств, которые участник долевого строительства должен был уплатить для создания объекта долевого строительства.

Цена могла быть определена в договоре как сумма денежных средств, направленная на возмещение затрат при строительстве многоквартирного жилого дома, а также средств оплаты услуг застройщика.

Теперь часть первая указанной статьи дополнена и гласит следующее:

«Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 Закона №214-ФЗ».

Уплата цены договора

Согласно ранее действовавшей редакции Закона №214-ФЗ, уплата цены договора производилась путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Сейчас цена договора оплачивается только после государственной регистрации договора долевого участия. При этом платежи по-прежнему вносятся единовременно или в установленный договором период.

Требования проектной декларации

Начиная с 2017 года, проектная декларация обязательно предоставляется в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов — Министерство строительства Нижегородской области. Именно оно отныне занимается проверкой соответствия содержания проектной декларации и самого застройщика требованиям Закона №214-ФЗ.

В течение месяца региональное Министерство строительства рассматривает документы, представленные застройщиком, и выносит решение — либо заключение о соответствии застройщика и самой проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ, либо отказ.

Согласно п.1 ст.19 Закона №214-ФЗ, проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства.

Здесь же определены права застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, указанных в проектной декларации.

Какая именно информация о застройщике и его проекте должна быть внесена в  декларацию, указано в ст.20 и 21 Закона №214-ФЗ.

Если застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям Закона № 214-ФЗ, но в течение 60 дней после подтверждения этого факта застройщик не заключил первый договор долевого участия, то он обязан пройти вышеуказанную процедуру повторно.

Дольщики не смогут расторгнуть договор без суда

Отныне дольщики не смогут расторгать договор участия в долевом строительстве во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участниками долевого строительства. Соответствующее дополнение в виде ч.1.2. внесено в ст.9 Закона № 214-ФЗ.

договора участия в долевом строительстве

Также изменены требования договора долевого участия. Теперь, кроме самого объекта долевого строительства, в нем указывается описание многоквартирного дома: его назначение, этажность, общая площадь и другие основные характеристики.

Это важное изменение позволяет дольщику при подписании договора долевого участия  увидеть все, что ему необходимо знать о строящемся объекте. В частности, документ должен содержать:

  • план строящегося объекта, где в графической форме (схемы или чертежа) должно быть отображено расположение по отношению друг к другу частей  являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнаты, помещения вспомогательного использования, лоджии, веранды, балконы и террасы) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения;
  • информация об этаже, общей площади объекта;
  • местоположение объекта долевого строительства на этаже;
  • сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
  • сведения о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства;
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Требования акта приема-передачи

Что касается комплекта документов, который предоставляется для государственной регистрации права участника долевого строительства, то он остался прежним, за исключением одного пункта:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (его Управление Росреестра запрашивает в рамках межведомственного информационного взаимодействия в органах госвласти, либо застройщик по собственной инициативе вправе его передать в орган регистрации прав);
  • договор участия в долевом строительстве;
  • договор уступки (если такой договор был заключен);
  • передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;
  • инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является его неотъемлемой частью и прилагается к договору о передаче квартиры.

Исходя из положений ч.1.1 ст.7 Закона №214-ФЗ, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства должна содержать следующую информацию:

  • о правилах и условиях  эффективного и безопасного использования квартиры (или другого помещения);
  • о сроке службы объекта долевого строительства;
  • о входящих в состав объекта элементов отделки;
  • о системах инженерно-технического обеспечения;
  • о конструктивных элементах, изделиях.

Наличие инструкции удобно тем, что позволяет проводить ремонт, устанавливать встроенную мебель, не повреждая коммуникации и не причиняя ущерба как собственному, так и соседскому жилью.

Уступка прав требований

В соответствии с ч.10 ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация соглашения (договора) уступки прав требований дольщика осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ необходимы следующие документы:

  • договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
  • справка, подтверждающая полную или частичную уплату цедентом стоимости ДДУ, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи.

В случае, если свое право требования на объект долевого строительства передает юридическое лицо (является цедентом), оплата по уступке производится после государственной регистрации соглашения (договора). При этом ответственность за несоблюдение этих требований ложится на юридическое лицо. Соответствующие изменения прописаны в ч.3 и 4 ст.11 Закона №214-ФЗ.

Новые требования к застройщикам

С 1 января 2017 года к застройщикам применяются требования, установленные п.2-8 ч.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.

Теперь для государственной регистрации ДДУ, который застройщик заключает с первым участником долевого строительства, требуется заключение от Министерства строительства Нижегородской области.

Именно это ведомство выносит решение относительно соответствия застройщика и проектной декларации требованиям Закона №214-ФЗ.

Такое заключение Министерство строительства выносит в срок не более 30 дней .

Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.

Если застройщик не удовлетворяет требованиям закона

Если  проектная декларация или сам застройщик не удовлетворяет требованиям закона после даты направления проектной декларации, то Министерство строительства Нижегородской области обязано оповестить об этом Управление Росреестра в течение одного рабочего дня.

Если застройщик осуществляет строительство, но на одном из его этапов перестал удовлетворять требованиям закона (изменилась его финансовая устойчивость или другие параметры и об этом в Управление Росреестра поступило уведомление контролирующего органа), то Управление Росреестра уведомляет об этом дольщиков в течение пяти рабочих дней либо посредством почтового отправления, либо электронной почтой.

Александра Стрелецкая

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/obzory/popravki-v-214-fz-2017-chto-nuzhno-znat-dolshhikam-i-zastroyshhikam

Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание

Договор участия в долевом строительстве таунхауса

Дду в строительстве – что это?

Важные аспекты договора долевого участия

Предварительный ДДУ

Изменения с 2018 года

Эскроу-счета – что это?

ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ

Готовим документы для заключения ДДУ

Гарантии, дающиеся законом

Образец ДДУ

Можно ли расторгнуть ДДУ

Выводы

Договор долевого участия в строительстве – ДДУ – способ приобретения квартиры в новостройке, возводимой на средства будущих покупателей. Человеку, впервые столкнувшемуся с вопросом долевого участия в строительстве дома, важно знать все тонкости и особенности процесса, ведь на кону – крупная денежная сумма и новая квартира. Надеемся, наша статья поможет разобраться в этом вопросе.

Дду в строительстве – что это?

Под договором долевого участия подразумевают письменную договоренность, соглашение между участником долевого строительства (дольщиком) и самой компанией-застройщиком.

Строительная компания возводит объект недвижимости не за счет собственных средств, а привлекает финансы заинтересованных граждан или организаций. Сделка отображается в виде договора долевого участия, сокращенно ДДУ.

Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ. 

На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ.

По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли.

Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.

Вас это может заинтересовать:
Как правильно выбрать квартиру в новостройке.

Важные аспекты договора долевого участия

Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.

№п/пПункты ДДУВажно!
1Информация о застройщикеПолное раскрытие (адрес, название, уполномоченные лица)! Проверить соответствие с проектной и разрешительной документацией
2Регистрация договораЕсли по инициативе застройщика, то должна быть доверенность от дольщиков, заверенная нотариусом!
3Сведения об объекте недвижимостиПолное и подробное описание объекта
4Гарантийный срокДля жилых помещений 5 лет
5ПлощадьДолжна быть конкретная цифра! В случае корректировок по факту в документе прописываются условия оплаты
6Внесение девелопером поправок в документацию в одностороннем порядкеТакие пункты в договоре не допустимы!
7Срок действия договораДо момента полного исполнения обязательств, взятых каждой стороной
8Сроки сдачи в эксплуатациюДолжны быть прописано конкретно и четко
9Форс-мажорДопускаются следующие обстоятельства – теракт, война, природные катаклизмы
10Признание объекта качественно построеннымБез ввода объекта в эксплуатацию – невозможно!
11Стоимость возводимого объекта недвижимостиПросчитывается, исходя из цены 1 кв. м., обязательно по фиксированному курсу
12Обязательства дольщиковСчитаются исполненными по факту полного расчета с застройщиком за квартиру
13Расторжение договораОбязательно прописываются условия расторжения, порядок действий и размер штрафных взысканий
14Выявление дольщиком существенных недостатков объекта недвижимостиДоговором должны быть предусмотрены условия возмещения покупателю подобных расходов
15Использование инвестиций дольщиков по назначениюЦелевые средства должны быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта недвижимости
16Соглашение с третьими лицамиВ документе не должно упоминаться о дополнительных договоренностях со сторонними организациями (управляющая компания и другие)

В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.

Предварительный ДДУ

Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.

Сделка по предварительному ДДУ – рискованный шаг для покупателя!

Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.

Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.

Почему же застройщики так любят ПДДУ? Преследуя главную цель — привлечение финансов в свой проект – строительные компании используют предварительный договор в качестве «лазейки».

Данный договор возможно заключить еще на стадии согласования, в то время, как подписать ДДУ не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство.

А так как инвестиции нужны «здесь и сейчас», застройщики оформляют предварительный договор, и на его основе собирают деньги на застройку. К слову, эти действия незаконны, и могут грозить застройщику крупными штрафами.

Изменения с 2018 года

Федеральный закон № 175, вступивший в силу в июле 2018 года, внес определенные коррективы и ужесточил требования к застройщикам.

Приняты следующие поправки:

  • на балансе девелопера должно быть более 10% собственных средств от стоимости объекта по проекту.
  • Фонд защиты дольщиков берет теперь полный контроль за ходом строительства на себя, выступая гарантом «достройки» жилого дома.
  • Застройщики теперь должны на каждый объект оформлять отдельное разрешение на строительство, и к нему открывать обязательный банковский счет.
  • Статус «идеального застройщика» теперь получить гораздо сложнее – в активах компании должно быть свыше трех лет в строительстве, более 10 тысяч кв. м. успешно сданных объектов, чистая кредитная история (без долгов).
  • Расширился перечень данных, обязательных к раскрытию девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства.
  • Контроль над застройщиками со стороны банков дополнился государственным контролем – контролирующие органы будут сформированы в каждом субъекте РФ.
  • Добавился обязательный пункт – сопровождение сделок банковской организацией.
  • Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.

Эскроу-счета – что это?

С 1 июля 2019 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.

Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.

Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2019 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!

В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?

Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.

Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.

Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.

Источник: https://TretyRim.ru/o-kompanii/poleznoe/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

Соседи сбоку: безопасны ли таунхаусы, продающиеся не по ДДУ — Мосдольщик

Договор участия в долевом строительстве таунхауса

Далеко не вся недвижимость является тем, чем она кажется на первый взгляд. Скажем, апартаменты, которые почти по всем характеристикам напоминают жилье, юридически к жилью не относятся. С таунхаусами история еще более запутанная. Часть из них – это многоквартирные дома, где каждая секция – отдельная квартира.

А другая часть – это дома индивидуальные, причем каждая секция может быть как отдельным домом, примыкающим точно к таким же отдельным домам, так и долей в единственном индивидуальном доме. Хотя выглядеть все эти объекты могут абсолютно идентично и с первого взгляда точно не поймешь, какой же вариант перед тобой.

Нужно ли покупателю погружаться в такие детали и если нужно, как понять, что именно предлагается?

Почему таунхаусами называют абсолютно разные объекты?

Таунхаусы – не самые частые «гости» современных московских новостроек, хотя еще десятилетие назад в столице их появлялось довольно много. Например, ими застраивались целые улицы в районах Куркино и Южное Бутово, появлялись они в Серебряном бору, на окраине Ходынского поля и рядом с парковыми зонами.

Теперь новые поселки таунхаусов встречаются в основном в Новой Москве, а еще чаще – в Подмосковье. Но где бы они ни находились, тем, кто хочет там поселиться, первое, с чего стоит начать выбор – понять, какой именно продукт предлагает застройщик.

Ведь как таунхаусы могут выглядеть совершено разные по юридической и технической сути строения. А дело вот в чем.

Отдельной единицы жилой недвижимости под названием «танухаус» не существует, это лишь маркетинговое понятие. А существуют либо многоквартирные дома, либо дома индивидуальные. Поэтому таунхаусы могут попадать либо в ту, либо в другую категорию. В какую именно – зависит от предназначения земельного участка, узнать о котором можно, например, с помощью Публичной кадастровой карты от Росреестра.

  • Если участок относится к землям населенных пунктов и предназначен для малоэтажного строительства (МЖС), то возводить на нем можно, соответственно, многоквартирные малоэтажные дома. Малоэтажные – это те, в которых не более трех этажей. Что же касается квартир, то располагать их можно как угодно. Можно, например, по аналогии с большинством городских домов, строить квартиры одну над другой, когда входы в разные квартиры будут из холлов и коридоров каждого этажа. А можно поступить иначе. Сделать так, чтобы каждая квартира занимала сразу все этажи малоэтажного здания и с соседними соприкасалась лишь боковыми стенками. В этом случае у каждой квартиры будет свой индивидуальный вход с улицы. Это первый вариант таунхаусов.
  • Если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), строить многоквартирные дома на нем нельзя: здесь можно возвести лишь частный дом. Но никто не запрещает плотно примкнуть друг к другу отдельные дома, расположенные на смежных участках. А если таких примыканий несколько, получается линейка домов, внешне мало чем отличимая от той, строят на землях МЖС. Это второй тип таунхаусов. Чтобы он стал возможен в исполнении, участки под каждый дом межуют так, чтобы они были длинные и узкие. То есть, по короткой части укладывались в габариты отдельного дома, который в данном случае фактически превращается в секцию таунхауса.

Где искать строящиеся поселки таунхаусов в Новой Москве

НазваниеРасположениеРазмеры секцийЦены
«Марсель»Калужское ш, 34 км от МКАДот 78 кв.мот 4,9 млн руб.
«Академия парк»Киевское ш., 22 км от МКАД107,7-120,8 кв.мот 5,7 млн руб.
P.S. («Петровская слобода»)Варшавское ш., 14 км от МКАД186-210 кв.м7,0-9,4 млн руб.
«Ширяевские усадьбы»Киевское ш., 22 км от МКАД108-231 кв.мот 8,3 млн руб.

Почему не во всех таунхаусах есть инженерные коммуникации?

Основные отличия между таунхаусами, что возводятся на землях под малоэтажное строительство, и теми, что строятся на участках ИЖС, вытекают из сути этих строений. В одном случае дом – многоквартирный, где каждая квартира – это секция таунхауса. А во втором каждая секция – это отдельный индивидуальный дом.

В многоквартирных домах помимо частного имущества отдельной семьи, ограниченного стенами конкретной квартиры, имеется еще и общее, одновременно принадлежащее жильцам всех секций сразу. Это, например, те же чердаки, подвалы и пр. Часть этого имущества используется в сугубо практических целях.

Например, по общему чердаку или подвалу прокладывают инженерные коммуникации (сети водоснабжения, канализацию, электрику и пр.), которые затем заводят в каждую секцию таунхауса. В таком подходе нет ничего нового, точно такой же принцип разводки коммуникаций применяются в любом многоквартирном доме.

С секциями таунхаусов, которые de ure являются индивидуальными домами, все иначе. Дело в том, что индивидуальные дома вообще не могут иметь общих частей.

И даже если два таких дома примыкают друг другу, по линии их соприкосновения располагаются две независимые стены, а не одна общая для обеих секций, как в случае в таунхаусами на землях МЖС. Не может быть у таких домов и общих чердаков или подвалов.

Поэтому провести по ним коммуникации нельзя, их независимо вводят в каждую секцию, с участка.

Это единственно законное решение, которое обойдется застройщику заметно дороже, чем в первом случае.

Поэтому порой застройщики хитрят: общие подвалы или чердаки делают и в том случае, когда таунхаусы строят на землях ИЖС. Приобретая такой объект, покупатель сильно рискует.

Первая же проверка (а с 2018 года новые индивидуальные дома начали выборочно проверять) обнаружит несоответствие закону, что выльется в кучу неприятностей.

Более того: в тех таунхаусах, что строятся на землях ИЖС, коммуникаций может не быть вовсе. Это многоквартирных домов без коммуникаций быть не может, а в частных домах возможно все. Некоторые застройщики активно пользуются этой возможностью и заявляют низкие цены на свой продукт.

Но потом может выясниться, что причина низкой цены в том, что коммуникации в ней не учтены. За них придется доплатить отдельно. Или заниматься их подводом самостоятельно.

Чтобы такая ситуация не стала неприятным сюрпризом, нужно заранее интересоваться, что именно входит в комплектацию строящейся секции таунхауса и внимательно читать договор.

Отличия таунхаусов, строящихся на землях МЖС и ИЖС

На землях МЖСНа землях ИЖС
Что строится согласно документам
  • многоквартирный малоэтажный жилой дом
  • несколько индивидуальных жилых домов
Каждая секция таунхауса – это
Особенности всех секций
  • имеют общий подвал и/или чердак, по которым проходят инженерные коммуникации
  • не могут иметь общих частей, в каждую секцию коммуникации входят отдельно, с участка
Минимальный размер земельного участка при каждой секции
  • как правило, 0,2-0,5 сотки
  • определяется местными нормативами для ИЖС, как правило – 6 соток
Кому принадлежит земельный участок при секции
  • либо владельцу секции, либо это совместное имущество владельцев секций
Регламентируется ли строительство 214-ФЗ
Заключается ли с покупателем строящегося таунхауса договор долевого участия (ДДУ)
  • нет, заключается договор инвестирования, договор подряда, предварительный договор купли-продажи или что-то еще
Исключены ли двойные продажи
Если на стройплощадке возникнут проблемы, сможет ли покупатель войти в реестр обманутых дольщиков

Кому принадлежат участки при таунхаусах?

Если секция таунхауса – это индивидуальный дом на землях ИЖС, все просто: владеть участком, примыкающим к секции, будет ее собственник. Потому что каждый дом строится на отдельном участке и никак иначе. По размеру участка, даже не заглядывая в документы на землю, порой можно определить, какой именно тип таунхауса перед вами.

Дело в том, что в каждом субъекте, а то и в каждом населенном пункте устанавливают свои минимально допустимые размеры для участков ИЖС. Как правило, они не могут быть меньше 4 соток, а чаще – 6 соток, что по меркам каждой секции таунхауса очень много.

Поэтому если большие участки окажутся не только у крайних секций таунхауса, но и у любой, скорее всего, земля имеет статус ИЖС, а каждая секция таунхауса – индивидуальный дом.

Если каждая секция таунхауса – это квартира в малоэтажном многоквартирном доме, все сложнее. По умолчанию весь такой дом, то есть, все его секции, расположены на едином земельном участке.

То есть, вся земля, к какой бы секции она не примыкала, окажется в совместной собственности всех владельцев таунхаусов. Но каждый владелец хочет пользоваться ближайшим к нему участком единолично, разбив там сад, сделав зону барбекю, а может, поставив там маленькую баню.

Такая возможность – это конкурентное преимущество таунхаусов и одна их причин интереса покупателей к такой недвижимости.

Чтобы это преимущество воплотить на практике, у застройщиков есть два пути.

  • Первый – всю землю оставить в совместной собственности, но покупателям одновременно с договором на приобретение квартиры (секции таунхауса) сразу предложить подписать и второй договор. В нем речь пойдет о правилах землепользования, в частности – о том, что пользоваться ближайшим к каждой секции участком может лишь ее владелец и никто иной.
  • Второй путь: после того, как таунхаусы будут построены, участок межуют, выделяя в отдельные части те территории, что примыкают к каждой секции. А потом оформляют в личную собственность каждого владельца квартиры. Этот вариант более «вкусный» для покупателя, поскольку ближайшая земля оказывается его личной, но и более дорогой. Более того: порой этот вариант единственно возможный. Например, в некоторых районах Подмосковья местные правила требуют проводить такое межевание в обязательном порядке. Таким образом, выбирая танухаус на землях МЖС, стоит сразу поинтересоваться, кому будет принадлежать участок, примыкающий к секции, и если ли какие-либо ограничения для пользования им.

Одинаково ли безопасно приобретать таунхаусы, строящиеся на землях МЖС и ИЖС?

Пока здание еще возводится, юридическая безопасность сделки во многом определяется законодательством, которое регламентирует строительство, и типом договора, что заключается с будущим собственником.

Если таунхаусы возводятся на землях МСЖ и представляют собой многоквартирный дом, к ним можно применять закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) и заключать с покупателями договоры долевого участия (ДДУ). Это самый идеальный вариант в плане безопасности сделки.

Например, при таком подходе исключен риск двойных продаж, поскольку все ДДУ проходят обязательную регистрацию в органах Росреестра, а если на стройплощадке возникнут проблемы, те, кто заключил такой договор, могут вступить в реестр обманутых дольщиков.

Отдельный бонус заключается в том, что согласно закону «Об ипотеке» под право требования по ДДУ можно взять ипотечный кредит, банки таких клиентов довольно активно кредитуют.

На индивидуальные дома 214-ФЗ не распространяется. Поэтому с покупателями таунхаусов на землях ИЖС могут заключать множество самых разных договоров. Например, предварительный договор купли-продажи или договор подряда на строительство.

Они лишены тех преимуществ, что есть у ДДУ, поэтому риски по ним существенно выше. Что касается ипотеки, тут тоже своя специфика. Право требования по договору, скажем, подряда, предметом залога быть не может, поэтому на основании лишь этого документа кредит не дадут.

Зато у тех, кто приобретает строящийся танухаус на землях ИЖС, на руках тут же оказываются документ о праве собственности на земельный участок. А такую собственность в качестве залога банки, как правило, рассматривают.

Другое дело, покроет ли такой кредит затраты на строительство таунхауса – это большой вопрос. Все будет зависеть от того, где именно он строится и насколько дорогая в этой локации земля.

Зачем мне это знать?

Таунхаус – хорошая альтернатива и квартире, и загородному дому, сочетающая в себе преимущество и того, и другого формата. Однако поскольку законодательство в отдельный тип недвижимости таунхаусы не выделяет, стоит держать ухо в остро и четко понимать, что именно предлагается к покупке.

И таунхаусы, строящиеся на землях МЖС, и те, что на землях ИЖС, находятся в правовом поле. Однако у каждого из таких вариантов есть свои особенности, которые стоит учитывать при выборе.

Но есть и особая категория объектов, похожих на таунхаусы, в которым строит относиться с собой осторожностью.

Это случаи, когда на одном отдельном участке, предназначенном под индивидуальное строительство, а порой – под дачное, возводится длинный дом с отдельными входами в разные его части, и каждая такая часть предлагается как доля в общем имуществе.

Такой объект запросто могут признать незаконным, потому что он противоречит статусу участка, да и с подключением коммуникаций возникнут большие проблемы. Поэтому портал МосДольщик.рф настоятельно советует обходить такие варианты по большой дуге и не связываться с ними даже в том случае, если цена будет ну очень привлекательной: себе дороже.

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/kak-kupit-kvartiru/bezopasnye-taunhausy/

Искам нет
Добавить комментарий